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        北京物流信息聯盟

        面對“一房二賣”陷阱,該如何避免?

        云南昆明房地產糾紛律師 2021-10-05 08:59:01

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          一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。房屋買賣是一個人成家立業中的一件大事,不得不慎重。那該如何避免掉進“一房二賣”的陷阱呢?


          買房前


          1、了解開發企業的資質、信譽度等。


          2、看開發企業的開發經營資質是否合法,有沒有《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》。


          3、看開發企業“五證”是否齊全,即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預銷售許可證》。


          4、及時向律師咨詢購房注意事項。


          5、盡量到售樓處購買房子,不要貪圖便宜買低價房。


          買房時


          1、交購房款和網簽要同步進行。簽訂的購房合同必須選用國家工商管理總局和國家住房和城鄉建設部的《商品房買賣合同》。根據目前的房屋買賣交易設置,網簽可以使房產交易透明化,通過規范合同文本,充分保障買賣雙方的合法利益;通過備案有效防止一房二賣。


          2、要調查所購房屋的產權,提存房屋產權證。從簽訂房屋買賣合同,到正式辦理房屋產權變更登記手續,之間還有一段時間。由于房地產市場價格的波動,賣房者有可能在這段時間內將房屋以較高價格轉讓給第三人。為了避免這種情況的發生,購房者要調查所購房屋的產權,提存房屋產權證,對賣房者一房二賣的行為加以防范。


          3、盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付首付款。這樣可以避免賣房者一房二賣,詐騙購房者的購房款。


          4、房屋交付時,購房者要向開發企業索取《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。


          購房者遭遇“一房二賣”如何維權?


          首先應向住建部門反映情況,由住建部門與開發商協商解決;如果解決不了,那就要拿起法律武器了。


          一般賣房者違約的處理與法律適用


          一般賣房者是指將自己居住或者經營的房屋出賣給他人,從而取得現金的個人或者企業。如果一般賣房者違約,應該依據《合同法》中的相關規定,向違約方主張違約責任,但不能主張懲罰性賠償。一般賣房者違約,不能適用《解釋》中的規定,因為《解釋》只調解商品房買賣糾紛,不調解一般賣房者和買房者之間的糾紛;也不能適用《中華人民共和國消費者權益保護法》,因為該法所調解的是經營者與消費者之間的糾紛,一般賣房者不屬于經營者的范疇。


          房地產開發商違約的處理及法律適用


          首先,在房地產開發企業與買受人訂立的兩份買賣合同都有效的情況下,可根據《解釋》中的規定進行處理?!督忉尅返诎藯l和第九條分別規定了無法取得商品房所有權的買受人的法律救濟,即買受人可以要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。


          其次,在房地產開發企業與第三人惡意串通的情況下,可根據《解釋》第十條的規定進行處理。規定:買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。


          房子到底歸誰?律師告訴你


          一房二賣,房子歸誰?律師介紹說,法律對此并沒有明確規定。不過,律師結合專業經驗總結出一些結論,供購房者參考。


          第一種情況——在房屋未轉移的情況下,已經辦理商品房過戶登記手續的購房人擁有房屋所有權?!段餀喾ā返诰艞l規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力。由此可知,房屋的過戶登記屬于物權的變更,所以辦理了商品房過戶登記手續的買受人就擁有了該房屋的所有權,成為房屋產權人。


          第二種情況——兩個買受人均未辦理商品房過戶登記手續,且房屋尚未交付,房屋所有權應歸已經辦理商品房預告登記手續的購房人所有?!段餀喾ā返诙畻l第一款規定:當事人簽訂房屋買賣或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。預告登記,有效防止了一房二賣現象,保護了買房人的合法權益。


          第三種情況——兩份合同均未辦理登記手續,那么先行轉移占有房屋的購房人擁有房屋所有權?!督忉尅返谑粭l規定:對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用。由此可見先行合法占有房屋具有公示與公信作用。其中的一份合同得到了實際履行,體現了賣房人的意愿,這種履行是合法履行,應當遵守合同的實際履行原則,維護已完成的交易。


          第四種情況——兩份合同均未辦理過戶登記和預告登記手續,且標的房屋尚未交付,那么預先支付房屋價款的購房人應該擁有房屋所有權。因為預先支付房屋價款就意味著履行了房屋買賣合同,因此履行了合同義務的購房人,應該擁有爭議房屋的所有權。這樣既可以維護正常的市場秩序,促進合同的善意履行,同時也能維護當事人的合法權益。


          第五種情況——一份合同在先已經辦理商品房過戶登記手續,一份合同在后交付了標的物房屋,那么已經辦理商品房過戶登記手續的購房人應該擁有房屋所有權。依據物權公示性及對抗性原理,對于已登記的房屋所有權應被認定為合同已經得到實際履行,不管房屋是否交付,都無法對抗已經辦理房屋登記手續的合同的效力。


          如果上述情況均未發生,則簽約在先的買受人擁有房屋所有權。根據公平、誠實信用的民事行為基本原則,兩份合同均處于未實際履行的狀態,應當以簽訂在先的合同優先得到履行,而合同未得到履行的一方購房人可以從賣房人處得到違約賠償,來補救合同未實際履行所產生的后果。


          來源:華律網


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